Wohnung eines Verstorbenen ausräumen: Was behalten, was verkaufen, was entsorgen?

Wenn Vater, Mutter oder ein naher Angehöriger stirbt, bleibt eine Wohnung voller Leben zurück: Möbel, Kleidung, Briefe, Fotos und Unterlagen aus Jahrzehnten. Irgendwann muss sie leer werden. Und fast immer stehen die Angehörigen dann vor derselben Frage: Wo fangen wir an?

Die rechtlichen Fragen – wer die Wohnung betreten darf, wie der Mietvertrag endet und wer die Kosten trägt – haben wir ausführlich in unserem Ratgeber Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechte, Fristen und Kosten erklärt. In diesem Artikel geht es um den praktischen Teil: in welcher Reihenfolge Sie die Wohnung eines Verstorbenen ausräumen, was Sie unbedingt sichern sollten, was oft mehr wert ist, als man denkt, und was eine besondere Entsorgung braucht.

Bevor Sie anfangen: drei Fragen klären

Wer sofort Kisten packt, sortiert oft doppelt. Nehmen Sie sich vorher eine halbe Stunde für drei Fragen.

1. Wer entscheidet mit?

Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über einzelne Nachlassgegenstände können Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Praktisch heißt das: Bevor etwas verkauft oder verschenkt wird, sollten alle zugestimmt haben. Eine gemeinsame Liste oder ein Gruppenchat mit Fotos verhindert späteren Streit.

2. Ist das Erbe schon angenommen?

Wer überlegt, das Erbe auszuschlagen, hat dafür in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis Zeit (§ 1944 BGB). In dieser Phase sollten Sie nichts verkaufen, verschenken oder wegwerfen – solches Handeln kann als Annahme des Erbes gewertet werden. Lüften, den Kühlschrank leeren und die Wohnung sichern ist dagegen unproblematisch. Im Zweifel fragen Sie beim Nachlassgericht oder bei einer Anwältin für Erbrecht nach.

3. Bis wann muss die Wohnung leer sein?

Bei einer Mietwohnung können die Erben das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist kündigen – sofern niemand anderes in den Mietvertrag eintritt (§ 564 BGB). Bis zum Ende der Frist läuft die Miete weiter. Rechnen Sie von diesem Datum rückwärts: Die Räumung sollte einige Tage vor der Übergabe fertig sein, damit Zeit für kleine Reparaturen und die Reinigung bleibt.

Schritt 1: Erst suchen, dann räumen

Die wichtigste Regel lautet: Nichts verlässt die Wohnung, bevor die Unterlagen gefunden sind. Ältere Menschen bewahren Papiere selten an einem einzigen Ort auf. Stellen Sie einen Karton mit der Aufschrift „Unterlagen“ in den Flur und legen Sie alles hinein, was Sie finden.

Darauf sollten Sie besonders achten:

• Testament oder Erbvertrag: Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB) – auch wenn es alt oder scheinbar überholt ist.
• Bank und Versicherungen: Kontoauszüge, Sparbücher, Depotunterlagen, Lebens- und Sterbegeldversicherungen.
• Rente und Behörden: Rentenbescheide, Steuerbescheide, Schreiben von Kranken- und Pflegekasse.
• Wohnung: Mietvertrag, Übergabeprotokoll vom Einzug, Nachweis über die Kaution und alle Schlüssel.
• Verträge: Strom, Gas, Telefon, Internet, Zeitungsabos, Mitgliedschaften – alles, was gekündigt werden muss.
• Zugangsdaten: Notizbücher mit Passwörtern, PINs und Kundennummern. Für E-Mail, Online-Banking und Verträge im Netz sind sie oft der einzige Schlüssel.

Ein Tipp aus der Praxis: Schauen Sie auch in Bücher, Wäscheschränke, Handtaschen, Manteltaschen und hinter Bilderrahmen. Dort finden sich erstaunlich oft Bargeld, Sparbücher oder wichtige Briefe.

Schritt 2: Sortieren mit der Vier-Farben-Methode

Bewährt hat sich ein einfaches System mit Klebepunkten in vier Farben. Jedes Möbelstück und jeder Karton bekommt einen Punkt:

• Grün – behalten: Erinnerungsstücke und Dinge, die ein Familienmitglied übernimmt. Schreiben Sie den Namen dazu.
• Gelb – Wert prüfen: Schmuck, Uhren, Sammlungen, Kunst, gut erhaltene Möbel.
• Blau – spenden oder verschenken: Brauchbares, das niemand aus der Familie möchte.
• Rot – entsorgen: Kaputtes, Verbrauchtes, Abgelaufenes.

Gehen Sie Raum für Raum vor, nicht Kategorie für Kategorie. Beginnen Sie mit einem Raum, der emotional wenig wiegt – Keller, Abstellkammer oder Bad. Das Schlafzimmer und die Fotos heben Sie sich für später auf.

Fotografieren Sie alles mit gelbem oder grünem Punkt. So können auch Geschwister mitentscheiden, die weiter weg wohnen.

Was oft mehr wert ist – und was weniger

Viele Angehörige unterschätzen einzelne Stücke und überschätzen andere. Ein paar Erfahrungswerte:

• Oft wertvoller als gedacht: Goldschmuck und Uhren, Münzen, Designermöbel aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, hochwertiges Werkzeug, Fotoapparate und Objektive, Schallplatten, signierte Kunst.
• Oft weniger wert als gedacht: große Schrankwände, Sammeltassen und Porzellanservice, Kristallglas, Briefmarkenalben ohne Raritäten, ältere Polstergarnituren.

Bei Schmuck, Kunst und Sammlungen lohnt sich die Einschätzung durch einen Sachverständigen oder ein Auktionshaus, bevor etwas verkauft wird. Für alles andere gibt es einen einfacheren Weg: Bei einer professionellen Räumung kann verwertbares Inventar mit dem Preis verrechnet werden. Wie diese Wertanrechnung bei der Entrümpelung funktioniert, lesen Sie in einem eigenen Ratgeber.

Was eine besondere Entsorgung braucht

Nicht alles darf in die Mülltonne oder in den Container. Diese Dinge sollten Sie getrennt halten:

• Medikamente: Fragen Sie in der Apotheke oder bei der Abfallberatung Ihrer Stadt. In vielen Kommunen dürfen Altmedikamente in den Restmüll, manche Apotheken nehmen sie freiwillig zurück.
• Elektrogeräte und Batterien: gehören auf den Recyclinghof oder zurück in den Handel.
• Farben, Lacke, Chemikalien: über die Schadstoffsammlung der Stadt.
• Waffen und Munition: niemals wegwerfen. Melden Sie solche Erbstücke der Waffenbehörde. Für Erben gilt dafür eine Frist von einem Monat nach Annahme des Erbes.
• Ausweis und Reisepass: werden beim Bürgerservice abgegeben oder entwertet. Oft erledigt das der Bestatter zusammen mit der Sterbeurkunde.
• Computer, Handy, Festplatten: erst Fotos und wichtige Dateien sichern, dann die Daten sicher löschen. Werfen Sie Datenträger nie ungeprüft weg.

Fotos, Briefe, Erinnerungen: nicht unter Zeitdruck

Am schwersten fallen die persönlichen Dinge. Hier hilft es, die Entscheidung bewusst zu verschieben: Packen Sie Fotos, Briefe und Tagebücher in eigene Kartons und nehmen Sie diese mit nach Hause. Sortieren Sie sie in Ruhe, wenn die Wohnung längst übergeben ist.

Fotoalben lassen sich digitalisieren und so an alle Geschwister verteilen. Und wenn mehrere Personen dasselbe Stück möchten, hilft eine einfache Regel: abwechselnd wählen. Das klingt nüchtern, nimmt aber viel Spannung aus der Situation.

Ein Zeitplan, der sich bewährt hat

1. Woche 1: Unterlagen und Wertsachen sichern, Kühlschrank leeren, Nachsendeauftrag für die Post einrichten, Mietvertrag prüfen.
2. Woche 2: Die Familie geht gemeinsam durch die Wohnung und verteilt die grünen Punkte.
3. Woche 3: Wertvolles schätzen lassen, Spenden abgeben, Angebot für die Räumung einholen.
4. Woche 4: Räumung, Reinigung, Zählerstände fotografieren, Übergabe an den Vermieter.

Vier Wochen sind ein realistischer Rahmen für eine normale Wohnung. Mit Keller, Dachboden oder einem ganzen Haus brauchen Sie mehr Zeit. Ist die Wohnung stark zugestellt, lohnt sich eine Besichtigung, bevor Sie einen Termin festlegen.

Was die Räumung kostet

Wenn die Familie fertig sortiert hat, bleibt meist noch viel übrig: Schränke, Betten, Küche, Keller. Für die Räumung durch uns gelten ab Oktober 2026 diese Richtwerte:

• Keller oder Teilräumung: 329 – 829 €
• 2-Zimmer-Wohnung: ab ca. 519 €
• Komplette Wohnungs- oder Haushaltsauflösung: 959 – 1.659 €

Der genaue Preis hängt von Menge, Stockwerk, Laufweg und dem Wert des verwertbaren Inventars ab. Bezahlt werden die Kosten in der Regel aus dem Nachlass – Einzelheiten dazu stehen im Ratgeber zur Wohnungsauflösung nach Todesfall. Eine erste Einschätzung gibt Ihnen unser Entrümpelungs-Kostenrechner.

Häufige Fragen

Darf ich vor dem Erbschein schon Dinge aus der Wohnung mitnehmen?

Erinnerungsstücke sollten Sie nur in Absprache mit allen Erben mitnehmen. Solange nicht klar ist, ob Sie das Erbe annehmen, ist Zurückhaltung besser, denn Verkaufen, Verschenken oder Wegwerfen kann als Annahme gelten. Wer die Wohnung betreten darf, erklärt unser Ratgeber zur Wohnungsauflösung nach Todesfall.

Wie lange dauert es, die Wohnung eines Verstorbenen auszuräumen?

Das Sortieren durch die Familie dauert meist zwei bis drei Wochen. Die eigentliche Räumung einer normalen Wohnung schafft ein Fachteam häufig an einem Tag. Mit Keller, Dachboden oder sehr vollen Räumen dauert es länger.

Was passiert mit Möbeln, die niemand haben möchte?

Gut erhaltene Stücke können gespendet oder bei der Räumung mit dem Preis verrechnet werden. Der Rest wird getrennt und fachgerecht entsorgt.

Muss die Wohnung besenrein übergeben werden?

In den meisten Mietverträgen ja: leer, ohne Einbauten des Mieters und grob gereinigt. Was genau gilt, steht im Mietvertrag. Prüfen Sie dort auch, ob Schönheitsreparaturen vereinbart sind.