Entrümpelung vor dem Wohnungsverkauf: besenrein übergeben in drei Tagen

Der Notartermin ist vereinbart, der Käufer hat finanziert, und im Kaufvertrag steht ein fester Übergabetag. Nur die Wohnung ist noch voll: Möbel aus vielen Jahren, ein Keller, der seit dem letzten Umzug nicht mehr geöffnet wurde, Kartons auf dem Dachboden. Spätestens jetzt wird klar, dass die Entrümpelung vor dem Wohnungsverkauf ein eigenes Projekt ist – mit Frist.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was der Kaufvertrag bei der Übergabe von Ihnen verlangt, was „besenrein“ bedeutet und wie Sie eine Wohnung mit einem klaren Drei-Tage-Plan räumen und übergabefertig machen. Dazu bekommen Sie echte Unsere Preisliste ab Oktober 2026, damit Sie die Kosten vorab einschätzen können.

Was der Kaufvertrag bei der Übergabe verlangt

Ein Vertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses muss notariell beurkundet werden, so steht es in § 311b Abs. 1 BGB. Was im Vertrag zur Übergabe steht, ist deshalb nicht nur eine Absprache unter Privatleuten, sondern bindend. Drei Vorschriften sind für Sie als Verkäufer wichtig:

• § 433 Abs. 1 BGB: Der Verkäufer muss die Sache übergeben und sie „frei von Sach- und Rechtsmängeln“ verschaffen.
• § 446 BGB: Mit der Übergabe gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über. Bis zu diesem Tag tragen Sie die Verantwortung für die Wohnung.
• Die Klauseln im Kaufvertrag selbst: Dort steht der Übergabetag – oft gekoppelt an die Zahlung des Kaufpreises – und häufig eine Formulierung wie „geräumt und besenrein“. Was genau in der Wohnung bleiben darf, etwa die Einbauküche, Lampen oder ein Gartenhaus, sollte ebenfalls im Vertrag oder in einer Inventarliste stehen.

Lesen Sie den Entwurf des Notars deshalb mit Blick auf die Räumung: Welcher Tag ist vereinbart? Was gehört mit zum Kaufgegenstand? Steht dort „besenrein“ oder ein höherer Standard? Je klarer das geregelt ist, desto weniger Streit gibt es am Übergabetag.

Was „besenrein“ bedeutet

Für Mietwohnungen hat der Bundesgerichtshof den Begriff geklärt. Im Urteil vom 28.06.2006 (Az. VIII ZR 124/05) heißt es: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“ (BGH, Leitsatz, NWB-Datenbank). Besenrein heißt also: Die Räume sind leer, grober Schmutz ist weggefegt – eine Grundreinigung mit Fensterputzen ist damit nicht gemeint.

Beim Verkauf gilt zuerst, was im Kaufvertrag steht. Fehlt eine eigene Definition, orientieren sich die Beteiligten in der Praxis an diesem Verständnis. Wenn Sie eine gründlichere Reinigung zusagen, etwa „gereinigt“ oder „bezugsfertig“, planen Sie dafür einen eigenen Termin ein.

In jedem Fall gehören zu einer besenreinen Übergabe auch die Nebenräume: Kellerabteil, Dachbodenanteil, Garage oder Stellplatz, ein Fahrradraum oder ein Gartenhaus. Genau diese Räume werden bei der Planung am häufigsten vergessen.

Der richtige Zeitpunkt: vor den Besichtigungen oder vor der Übergabe?

Viele Verkäufer entrümpeln in zwei Stufen. Vor den Besichtigungen kommt alles weg, was die Räume kleiner wirken lässt: volle Regale, Stapel im Flur, ein zugestellter Keller. Leere und aufgeräumte Räume lassen sich besser fotografieren und zeigen dem Käufer, was er tatsächlich kauft. Die komplette Räumung folgt dann zwischen Notartermin und Übergabe.

Wichtig ist, den Termin für die Räumung früh festzulegen. Bei uns liegt der Einsatz in den meisten Fällen drei bis sieben Werktage nach der Auftragserteilung. Planen Sie also so, dass zwischen dem Ende der Räumung und dem Übergabetag noch mindestens ein Tag Puffer bleibt – für die Endkontrolle, die Zählerstände und eine eventuelle Reinigung.

Der Drei-Tage-Plan: von voll zu besenrein

Eine Wohnung ist bei uns meist an einem Tag geräumt, ein Haus je nach Umfang an zwei bis drei Tagen. Damit das gelingt, braucht es Vorbereitung. Diese Aufteilung hat sich bei Räumungen vor einem Verkauf bewährt:

Tag 1: Sichten und sortieren

Gehen Sie Raum für Raum durch und teilen Sie alles in vier Gruppen ein:

1. Behalten: Was mit in Ihre neue Wohnung geht. Markieren Sie diese Stücke deutlich, zum Beispiel mit farbigem Klebeband, oder stellen Sie sie in einen eigenen Raum.
2. Bleibt in der Wohnung: Alles, was laut Kaufvertrag mitverkauft ist, etwa die Einbauküche oder Einbauschränke.
3. Verwertbar: Gut erhaltene Möbel, Elektrogeräte, Antiquitäten, Sammlungen. Diese Dinge können bei einer Entrümpelung angerechnet werden und senken den Preis.
4. Weg: Alles andere.

Am ersten Tag sichern Sie außerdem alles, was bei der Übergabe gebraucht wird: Schlüssel aller Türen, Briefkasten und Keller, Bedienungsanleitungen der Einbaugeräte, Unterlagen zur Wohnung wie Grundrisse und Protokolle der Eigentümerversammlung. Diese Papiere liegen oft in Schubladen, die bei der Räumung als Erstes geleert werden.

Tag 2: Räumen

Am zweiten Tag wird geräumt – von oben nach unten und von hinten nach vorne. Zuerst die Räume, die am weitesten vom Ausgang entfernt sind, zuletzt der Flur. Möbel werden zerlegt, wo es nötig ist, Elektrogeräte, Holz, Metall und Restabfall werden getrennt, denn sie müssen getrennt entsorgt werden. Farben, Lacke, Altöl oder Chemikalien aus dem Keller gehören nicht in den Restabfall und werden gesondert abgegeben.

Achten Sie darauf, dass die Stücke aus der Gruppe „Behalten“ vorher abgeholt oder klar abgetrennt sind. Am Räumungstag ist es zu spät, um im Möbelwagen nach einem bestimmten Karton zu suchen.

Tag 3: Besenrein machen und Übergabe vorbereiten

Am dritten Tag sind die Räume leer. Jetzt wird gefegt, Spinnweben und grober Schmutz werden entfernt, Nägel und Haken nach Absprache entfernt. Dann folgt die Kontrolle mit Blick auf den Vertrag:

• Sind Keller, Dachboden, Garage und Außenflächen leer?
• Ist alles in der Wohnung, was laut Vertrag bleiben soll – und nur das?
• Sind die Zählerstände für Strom, Wasser und, falls vorhanden, Gas abgelesen und fotografiert?
• Liegen alle Schlüssel vollständig bereit, gezählt und beschriftet?

Für die Übergabe selbst empfehlen wir ein kurzes Protokoll: Datum, Zählerstände, Zahl der Schlüssel, Zustand der Räume und die Unterschrift beider Seiten. Fotos von jedem Raum ergänzen das Protokoll. Damit ist später eindeutig, in welchem Zustand Sie die Wohnung übergeben haben.

Was die Entrümpelung vor dem Verkauf kostet

Der Preis hängt vor allem von der Menge, der Etage, dem Trageweg und der Art des Räumguts ab. Verwertbare Gegenstände können den Betrag senken. Die folgenden Spannen stammen aus unseren eigenen Angeboten und Rechnungen 2026:

Quelle: dekaumzug.de, Preistabelle Entrümpelung „Preisliste“, Stand Oktober 2026; Dauer und Vorlauf laut dekaumzug.de/haushaltsaufloesung/ und dekaumzug.de/entrumpelung/, abgerufen am 08.10.2026. Ihren verbindlichen Festpreis nennen wir nach Fotos oder Besichtigung.

Ein Kostenfaktor wird oft unterschätzt: die Nebenräume. Ein voller Keller oder Dachboden kann so viel Volumen haben wie ein ganzes Zimmer. Zählen Sie diese Räume bei der Anfrage deshalb immer mit und schicken Sie auch davon Fotos.

Sonderfälle: geerbte Wohnung, Messiwohnung, Verkauf mit Umzug

Geerbte Wohnung: Wird die Wohnung nach einem Todesfall verkauft, kommen Fristen aus dem Nachlass und oft mehrere Erben dazu. Klären Sie vor der Räumung, wer entscheiden darf und welche Erinnerungsstücke jemand behalten möchte. Was dabei zu beachten ist, haben wir in unserem Ratgeber Wohnungsauflösung nach Todesfall zusammengefasst.

Entrümpelung – Messiwohnung: Ist eine Wohnung stark zugestellt, reicht ein Drei-Tage-Plan manchmal nicht. Hier lohnt eine Besichtigung vor dem Angebot, damit Menge, Hygiene und Sonderabfälle richtig eingeschätzt werden. Wir arbeiten in solchen Fällen diskret und ohne Kommentar zum Zustand der Räume.

Verkauf und Umzug zugleich: Wenn Sie selbst in eine neue Wohnung ziehen, lassen sich Umzug und Räumung an einem Termin verbinden: Was mitgeht, kommt in den Umzugswagen, der Rest wird entsorgt oder angerechnet. Das spart einen Termin und eine Anfahrt. Ziehen Sie nach Heidelberg, finden Sie die Details auf unserer Seite Umzug Heidelberg; für Mannheim auf unserer Startseite.

Checkliste für Verkäufer

• Übergabetag und Formulierung („geräumt und besenrein“) im Vertragsentwurf geprüft
• Inventarliste: Was bleibt in der Wohnung, was nicht?
• Räumungstermin mit Puffer vor der Übergabe vereinbart
• Persönliche Dokumente, Schlüssel und Anleitungen gesichert
• Keller, Dachboden, Garage und Außenflächen im Angebot enthalten
• Zählerstände abgelesen und fotografiert
• Übergabeprotokoll vorbereitet, Fotos aller Räume gemacht

Häufige Fragen

Muss eine Wohnung beim Verkauf besenrein übergeben werden?

Das regelt der notarielle Kaufvertrag. Steht dort „geräumt und besenrein“, müssen alle Räume einschließlich Keller und Nebenräumen leer und grob gereinigt sein. Was in der Wohnung bleiben darf, etwa eine Einbauküche, sollte im Vertrag oder in einer Inventarliste stehen.

Was bedeutet besenrein genau?

Der Bundesgerichtshof hat für Mietwohnungen entschieden, dass sich die Pflicht zur besenreinen Rückgabe auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05). Eine Grundreinigung ist damit nicht gemeint. Beim Verkauf gilt vorrangig, was im Kaufvertrag vereinbart ist.

Wie lange dauert die Entrümpelung einer Wohnung vor dem Verkauf?

Eine Wohnung ist bei DEKA meist an einem Tag geräumt, ein Haus je nach Umfang an zwei bis drei Tagen. Mit Sortieren vorher und Besenreinmachen danach planen Sie insgesamt rund drei Tage. Der Einsatz ist meist drei bis sieben Werktage nach Auftrag möglich.

Was kostet die Entrümpelung vor dem Wohnungsverkauf?

Laut unseren Angeboten 2026 kostet eine 2-Zimmer-Wohnung mit Kellerraum ab ca. 429 €, eine komplette Wohnungs- oder Haushaltsauflösung meist 549 bis 1.339 €. Verwertbare Gegenstände können den Preis senken. Den Festpreis nennen wir nach Fotos oder Besichtigung.

Sollte ich vor oder nach den Besichtigungen entrümpeln?

Am besten in zwei Stufen: Vor den Besichtigungen alles entfernen, was die Räume voll wirken lässt, und die komplette Räumung zwischen Notartermin und Übergabe. So wirken die Fotos besser, und Sie wohnen bis zum Schluss nicht in leeren Räumen.