Mieter weg, Sachen noch da: Was Vermieter räumen dürfen und wie die Wohnung wieder frei wird

Die Schlüssel liegen im Briefkasten, der Mieter ist weg – und in der Wohnung stehen noch ein Sofa, ein Schrank und zwanzig Kartons. Oder schlimmer: Die Miete kommt seit Monaten nicht mehr, der Mieter ist nicht erreichbar, und die Wohnung ist voll. Jeder Monat Leerstand kostet Geld, und der naheliegende Gedanke ist: Tür auf, ausräumen, neu vermieten.

Genau dieser Gedanke kann teuer werden. Dieser Ratgeber zeigt, was Vermieter mit zurückgelassenen Sachen tun dürfen, wann eine Räumung erst nach einem Urteil erlaubt ist, was der Gerichtsvollzieher kostet und wie die Wohnung am Ende schnell wieder frei und besenrein wird. Alle Fristen und Beträge sind mit Quelle angegeben. Der Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung; bei einem laufenden Streit gehört der Fall zu einem Anwalt für Mietrecht oder zum Haus- und Grundbesitzerverein.

Nicht Thema dieses Ratgebers ist der Fall, dass ein Mieter verstorben ist. Dann gelten eigene Regeln zu Erben und Kündigung; sie stehen in unserem Ratgeber Wohnungsauflösung nach Todesfall.

Die Grundregel: Keine Räumung auf eigene Faust

Solange der Mieter die Wohnung noch besitzt, ist sie rechtlich seine – auch wenn der Vertrag gekündigt ist und keine Miete mehr kommt. Wer ihm den Besitz ohne seinen Willen entzieht, handelt nach § 858 BGB widerrechtlich („verbotene Eigenmacht“). Ein eigenes Recht zur Selbsthilfe hat der Vermieter nach § 229 BGB nur, wenn „obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist“. Bei einer Wohnung trifft das praktisch nie zu, denn es gibt Gerichte und Gerichtsvollzieher.

Wie ernst das ist, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.07.2010 (VIII ZR 45/09): Ein Mieter war monatelang unauffindbar und zahlte zwei Monatsmieten nicht. Die Vermieterin kündigte fristlos, ließ die Wohnung einen Monat später öffnen, entsorgte einen Teil der Einrichtung und lagerte den Rest ein. Der Mieter verlangte danach rund 62.000 € Schadensersatz. Der BGH stellte klar:

• Die eigenmächtige Inbesitznahme ohne gerichtlichen Titel ist unerlaubte Selbsthilfe – auch wenn der Aufenthalt des Mieters unbekannt ist.
• Der Vermieter haftet dafür ohne Verschulden nach § 231 BGB.
• Hat er kein aussagekräftiges Verzeichnis der Sachen angelegt, muss er beweisen, dass die Angaben des Mieters zu Bestand und Wert falsch sind.

Wer ohne Titel räumt, trägt also das volle Risiko. Es kommt deshalb darauf an, welcher der drei folgenden Fälle vorliegt.

Fall 1: Der Mieter ist ausgezogen, aber Sachen sind geblieben

Das Mietverhältnis ist beendet, der Mieter hat die Schlüssel zurückgegeben, aber im Keller, auf dem Dachboden oder in der Wohnung steht noch etwas. Nach § 546 BGB muss der Mieter die Mietsache nach Ende des Vertrags zurückgeben – geräumt.

Wenig Gerümpel oder eine Teilräumung?

Ob die Wohnung trotz der Reste als zurückgegeben gilt, hängt von der Menge ab. Das Kammergericht Berlin hat das in einem Beschluss vom 13.04.2015 (8 U 212/14, zusammengefasst bei MTH Rechtsanwälte, 11.05.2026) so unterschieden:

• Erhebliche Menge eigener Sachen, an denen der Mieter den Besitz erkennbar nicht aufgegeben hat: Das ist eine unzulässige Teilräumung. Die Wohnung ist nicht zurückgegeben.
• Wenig Gerümpel: Die Rückgabe ist trotzdem erfolgt. Der Vermieter kann die Kosten für das Wegschaffen als Schadensersatz verlangen (§ 280 BGB), aber nicht mehr auf Räumung klagen.

Ein zweiter Punkt betrifft das Geld für die Zeit danach: Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete nach § 546a BGB gibt es nach einem BGH-Urteil vom 18.06.2025 (VIII ZR 291/23, erläutert von Rödl & Partner, 26.08.2025) nur, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich zurückhaben will. Fehlt der erkennbare Rücknahmewille, bleibt nur ein Ausgleich nach dem tatsächlichen Nutzungswert, etwa als Abstellraum. Fordern Sie die Rückgabe deshalb schriftlich und mit Datum.

So gehen Sie vor

1. Fotos und Liste. Fotografieren Sie jeden Raum und listen Sie auf, was steht. Das ist Ihr Verzeichnis, falls später gestritten wird – genau daran scheiterte die Vermieterin im BGH-Fall.
2. Schriftlich Frist setzen. Schreiben Sie dem früheren Mieter an die neue Adresse, nennen Sie ein konkretes Datum für die Abholung und kündigen Sie an, dass die Sachen danach auf seine Kosten entfernt werden. Den Zugang sollten Sie nachweisen können, etwa per Einwurf-Einschreiben. So empfiehlt es auch das ERGO Rechtsportal (Stand 01.01.2025).
3. Offensichtlichen Müll sofort, Wertvolles nicht. Leere Verpackungen und Abfall dürfen weg. Möbel, Elektrogeräte, Papiere, Fotos und alles, was erkennbar Wert hat, bewahren Sie bis zum Fristablauf auf. Das ERGO Rechtsportal nennt für größere Gegenstände zwei bis drei Monate; eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht.
4. Am besten: Verzicht schriftlich. Am einfachsten wird es, wenn der Mieter schriftlich erklärt, dass er die Sachen nicht mehr will. Wer den Besitz in der Absicht aufgibt, auf das Eigentum zu verzichten, macht die Sache nach § 959 BGB herrenlos. Dann dürfen Sie räumen lassen.
5. Zügig abrechnen. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe.

Fall 2: Der Mieter ist verschwunden, die Wohnung ist noch voll

Kommt keine Miete mehr und ist der Mieter nicht erreichbar, hat er die Wohnung rechtlich noch nicht zurückgegeben. Dann führt der Weg über Kündigung, Räumungsklage und Gerichtsvollzieher.

• Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten. „Nicht unerheblich“ ist bei Wohnraum ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4).
• Schonfrist: Die Kündigung wird unwirksam, wenn die Rückstände bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt werden oder eine öffentliche Stelle die Zahlung übernimmt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
• Räumungsfrist: Das Gericht kann dem Mieter im Urteil eine Räumungsfrist geben, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 Abs. 5 ZPO).
• Eilverfahren nur ausnahmsweise: Eine Räumung per einstweiliger Verfügung erlaubt § 940a ZPO nur bei verbotener Eigenmacht, bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben oder wenn der Mieter einer gerichtlichen Sicherungsanordnung nicht folgt.

Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB hilft bei offenen Mieten nur begrenzt: Es erfasst die eingebrachten Sachen des Mieters, aber keine unpfändbaren Sachen, also nach § 811 ZPO unter anderem, was für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung oder für die Arbeit gebraucht wird. Ein Recht, die Wohnung selbst zu öffnen und zu räumen, gibt das Pfandrecht nicht.

Fall 3: Es gibt ein Räumungsurteil

Mit einem vollstreckbaren Titel beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten.

Die klassische Räumung nach § 885 ZPO

Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und weist Sie ein. Die beweglichen Sachen lässt er wegschaffen, meist durch eine Spedition, und bringt sie in Verwahrung, wenn niemand sie annimmt (§ 885 Abs. 2 und 3 ZPO). Fordert der Mieter sie nicht binnen eines Monats ab – oder zahlt er nicht binnen zwei Monaten die Kosten –, verkauft der Gerichtsvollzieher sie und hinterlegt den Erlös (§ 885 Abs. 4). Diese Variante ist teuer, weil Sie die Kosten vorstrecken. Das Serviceportal des Landes Berlin schreibt auf service.berlin.de, dass die Auslagen bei Räumungen mit Spedition „regelmäßig mehrere Tausend Euro“ betragen.

Die beschränkte Räumung nach § 885a ZPO („Berliner Räumung“)

Sie können den Auftrag auf die Besitzeinweisung beschränken (§ 885a ZPO). Der Gerichtsvollzieher öffnet, lässt die Schlösser tauschen und dokumentiert die frei sichtbaren Sachen im Protokoll, auf Wunsch mit Fotos. Danach sind Sie selbst zuständig:

• Sie dürfen die Sachen jederzeit wegschaffen, müssen sie aber verwahren. Was offensichtlich niemand aufbewahren will, dürfen Sie vernichten.
• Sie haften dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
• Fordert der frühere Mieter die Sachen nicht binnen eines Monats ab, dürfen Sie sie verwerten. Unpfändbares und Wertloses müssen Sie auf Verlangen jederzeit herausgeben.
• Die Kosten für Wegschaffen, Verwahren und Verwerten gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung (§ 885a Abs. 7).

Fristen und Kosten auf einen Blick

Quellen: gesetze-im-internet.de (BGB, ZPO, Gerichtsvollzieherkostengesetz – Kostenverzeichnis), service.berlin.de (Herausgabevollstreckung), berliner-mieterverein.de (BGH VIII ZR 45/09), roedl.com (26.08.2025), mth-partner.de (11.05.2026), ergo.de (Stand 01.01.2025). Abgerufen am 22.10.2026.

Wie die Wohnung wieder frei wird

Sobald feststeht, dass Sie räumen dürfen – weil die Frist abgelaufen ist, der Mieter verzichtet hat oder der Gerichtsvollzieher Sie eingewiesen hat –, zählt vor allem Tempo. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

1. Trennen, was aufbewahrt werden muss. Ausweise, Verträge, Fotos, Datenträger und Wertgegenstände kommen getrennt in beschriftete Kartons. Nach einer beschränkten Räumung gilt das auch für alles, was der Mieter innerhalb der Monatsfrist abholen darf.
2. Verwertbares prüfen. Gut erhaltene Möbel und Geräte haben oft noch einen Wert. Wo Sie verwerten dürfen, senkt das die Räumungskosten.
3. Komplett räumen lassen. Wohnung, Keller, Dachboden und Garage in einem Termin.
4. Besenrein übergeben, dann Handwerker. Danach folgen Renovierung, Reinigung und neue Schlösser. Wer verkaufen will, findet den Zeitplan im Ratgeber Entrümpelung vor dem Wohnungsverkauf.

Ist die Wohnung stark vermüllt, braucht es mehr Zeit, Schutzausrüstung und eine gründliche Reinigung danach. Dafür gibt es bei uns die Entrümpelung – Messiwohnung mit eigenem Ablauf.

Zieht danach ein neuer Mieter ein oder ziehen Sie selbst um? Alles zu Umzügen in Mannheim steht auf unserer Startseite, zu Heidelberg auf der Seite Umzug Heidelberg.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Wohnung räumen, wenn der Mieter verschwunden ist?

Nein, nicht ohne gerichtlichen Titel. Der Bundesgerichtshof hat am 14.07.2010 (VIII ZR 45/09) entschieden, dass die eigenmächtige Räumung auch dann unerlaubte Selbsthilfe ist, wenn der Aufenthalt des Mieters unbekannt ist. Der Vermieter haftet dafür ohne Verschulden nach § 231 BGB.

Was darf ich mit Sachen machen, die der Mieter nach dem Auszug zurückgelassen hat?

Fotografieren und auflisten, dann dem früheren Mieter schriftlich eine Frist mit konkretem Datum setzen und ankündigen, dass die Sachen danach auf seine Kosten entfernt werden. Offensichtlicher Müll darf sofort weg. Am sichersten ist eine schriftliche Erklärung des Mieters, dass er auf die Sachen verzichtet (§ 959 BGB).

Was ist die Berliner Räumung?

Die beschränkte Räumung nach § 885a ZPO: Der Gerichtsvollzieher weist den Vermieter nur in den Besitz ein und dokumentiert die Sachen. Wegschaffen, Verwahren und nach einem Monat Verwerten übernimmt der Vermieter selbst. Er haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Was kostet eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher?

Die Gebühr beträgt nach dem Gerichtsvollzieherkostengesetz 163,50 € für die Räumung mit Wegschaffen und 109,00 € für die beschränkte Räumung, dazu 24,00 € je weitere Stunde nach drei Stunden. Teuer sind die Auslagen: Mit Spedition betragen sie laut service.berlin.de regelmäßig mehrere Tausend Euro.

Was kostet es, eine Mietwohnung nach dem Auszug räumen zu lassen?

Bei DEKA kostet eine komplette Wohnungs- oder Haushaltsauflösung 549–1.339 € inklusive Mehrwertsteuer, eine 2-Zimmer-Wohnung mit Kellerraum ab ca. 429 € und ein Keller oder eine Teilräumung 329–399 € (Preisliste ab Oktober 2026). Den verbindlichen Festpreis nennen wir nach Fotos oder Besichtigung.